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Odyssee zum Eigenheim

Explodierende Preise, sinkendes Angebot, steigende Wohnungsnot – wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss tief in die Tasche greifen und viel Geduld haben.

Das Glück war greifbar nah. „Wir hatten schon den Vorvertrag unterschrieben und hätten für das Haus 535.000 Euro bezahlt“, erzählt Pascal Stemper. „Dabei musste es total renoviert werden. Vor allem die Heizung funktionierte nicht. Ein Experte sagte uns, dass wir noch bis zu 100.000 Euro reinstecken müssten.“ Aus dem Hauskauf wurde nichts. Der bisherige Eigentümer verweigerte die Unterschrift und verlangte einen höheren Betrag.

Bisher ohne Erfolg:  Die Suche von Pascal und  Danielle Stemper-Moos gestaltete  sich schwieriger als erwartet. Foto: Christophe Olinger

Bisher ohne Erfolg: Die Suche von Pascal und Danielle Stemper-Moos gestaltete sich schwieriger als erwartet.
Foto: Christophe Olinger

Den Traum vom eigenen Heim haben Pascal und Danielle Stemper-Moos schon seit einiger Zeit. Auf die Suche begaben sich die beiden 27-Jährigen vor neun Monaten. Sie hatten es sich einfacher vorgestellt. Dabei wussten sie, was sie wollten: ein Haus mit Garten und einer Garage für zwei Autos sowie mit mindestens drei Schlafzimmern. Schließlich erwarten die Stempers Nachwuchs. Danielle Stemper-Moos ist schwanger.

Das junge Paar ging generalstabsmäßig vor. Es prüfte bei einer Bank, welches Budget ihm zur Verfügung stünde. Beide sind berufstätig, er arbeitet als Ingenieur in Betzdorf, sie als Grafikerin in Differdingen. „Wir steckten den geografischen Radius unserer Suche vorher ab“, sagt Stemper. „Ich wäre damit einverstanden, eine Stunde zur Arbeit fahren. Aber ohne Stress und nicht im Stau.“

Die Haussuche gestaltete sich schwieriger als erwartet. „Entweder die Häuser waren zu klein, oder es bestand enormer Renovierungsbedarf“, erinnert sich Stemper. „Oder wir fanden eines von 100 Quadratmetern Wohnfläche für 695.000 Euro, ein Reihenhaus. Es war noch nicht fertig gebaut.“ Bis heute haben die Stempers 25 Häuser besichtigt. Keines war wirklich geeignet. „Wir gingen immer mehr Kompromisse ein“, so Stemper. „Ich habe den Eindruck, dass die meisten Objekte der Spekulation dienen.“  Für seine Eltern sei es vor 25 Jahren noch möglich gewesen, ein Häuschen zu kaufen. „Mit einem großen Garten“, sagt der künftige Familienvater. „Damals wuchs man auf im Glauben, dass jeder ein Haus findet. Nun ist es für eine Familie mit normalem Gehalt kaum mehr möglich, etwas Passendes zu finden.“ Bauen könne man ganz vergessen, wegen der hohen Grundstückspreise.

„ Für eine Familie mit normalem Gehalt ist es nicht mehr möglich, etwas Passendes zu finden.“ Pascal Stemper, Ingenieur und wohnungssuchender Familienvater. Foto: Christophe Olinger

„ Für eine Familie mit normalem Gehalt ist es nicht mehr möglich, etwas Passendes zu finden.“ Pascal Stemper, Ingenieur und wohnungssuchender Familienvater.
Foto: Christophe Olinger

Was die Stempers erleben, ist keine Seltenheit, sondern mittlerweile eher die Regel. Wohnen im Großherzogtum wird immer teurer. Laut Statec sind die Preise für Häuser und Wohnungen von 1975 bis 2010 um das Dreizehnfache (!) gestiegen, durchschnittlich 7,4 Prozent pro Jahr, wobei es den stärksten Zuwachs in den Jahren 1998 bis 2007 gab. Die Immobilienpreise stiegen im Großherzogtum nach der globalen Finanzkrise weiter an. Im Jahr 2007, also vor der Krise, musste man im Durchschnitt 3.712 Euro pro Quadratmeter bezahlen, fünf Jahre später waren es 4.195 Euro. Dabei bestehen „große Preisunterschiede zwischen den einzelnen Regionen“, stellt Julien Licheron vom Forschungsinstitut CEPS/Instead fest, Koordinator des Observatoire de l’Habitat. Seit längerem gibt es eine Flucht von der Hauptstadt und ihrem Speckgürtel ins Umland. Strassen, Kopstal, Mamer und Bartringen sind die teuersten Pflaster, die billigsten Gemeinden sind Eschweiler und Wiltz.

Zunehmend ziehen luxemburgische Einwohner auch ins benachbarte Ausland, wegen der Preise. Diese Überlegungen stellten auch die Stempers an. Sind eigene Wände hierzulande überhaupt noch erschwinglich? Nach Angaben des Observatoire mussten im ersten Trimester dieses Jahres laut Annoncen durchschnittlich 672.196 Euro für ein Haus hingelegt werden. Das sind 3.696 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 629.867 bzw. 3.556 Euro. Die Kosten für ein Apartment stiegen derweil im Schnitt von 387.569 Euro und einem Quadratmeterpreis von 4.315 Euro auf 402.114 Euro bzw. 4.501 Euro. Das ist eine Steigerungsrate von 6,72 Prozent bei Häusern und 3,75 Prozent bei Wohnungen. Markant ist außerdem der Rückgang der annoncierten Immobilien: Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum waren es nach Angaben des Observatoire im ersten Trimester 2014 mit 22,66 Prozent Apartments und 21,54 Prozent Häusern rund ein Fünftel weniger.

Der tatsächliche bezahlte Preis für neue Wohnungen stieg bis zum letzten Trimester 2013 im Verlauf eines Jahres um sage und schreibe 8,7 Prozent auf 448.471 Euro im Schnitt. Eine halbe Million Euro für eine neue Wohnung für eine Familie ist vor allem in Hauptstadtnähe keine Seltenheit mehr. Umso schwieriger wird für viele der Kauf. Die Kreditinstitute achten auf ein möglichst hohes Eigenkapital. Vielen Menschen fällt es demnach zunehmend schwer, sich eine Immobilie zu leisten, wenn sie nicht von Eltern oder Großeltern unterstützt werden.

Die finanziellen Möglichkeiten der Mieter schrumpft. Ebenso der Anteil der Hausbesitzer.

In einer Umfrage des Statec im letzten Jahr gaben 38 Prozent der Haushalte an, dass die steigenden Immobilienpreise für sie eine äußerst starke Belastung seien. Knapp 45 Prozent empfanden es als mittelschwere Belastung. Dem OECD-Better-Life-Index zufolge muss ein Haushalt 23 Prozent seines Nettoeinkommens fürs Wohnen veräußern. Rund ein Drittel der in Luxemburg ansässigen Haushalte wohnt zur Miete. Der Anteil der Hausbesitzer schrumpft. In der Hauptstadt sind es nur noch 48 Prozent.

Foto: Christophe Olinger

Foto: Christophe Olinger

Auch die finanziellen Möglichkeiten der Haushalte schrumpft. „Ungefähr zwei Drittel haben die Möglichkeit, etwas zu kaufen“, sagt Julien Licheron. „Doch ihr Anteil an der Gesamtheit der Mieter ist von 70 Prozent im Jahr 2006 auf 66 Prozent fünf Jahre später gesunken.“ Viele Mieter müssen höhere Mieten bezahlen. Daher sinkt ihr Budget für ein mögliches Eigenheim. Einen Anstieg der Mieten erwartet die Chambre des Métiers durch die von der Regierung angekündigte Erhöhung der Mehrwertsteuer von drei auf 17 Prozent für Zweitwohnungen. Vor allem Paare mit Kindern und Alleinerziehende sind davon betroffen. Für diese Haushalte rückt die Aussicht aufs Eigenheim in weite Ferne.

Wer zu Gilles Hempel kommt, für den ist es ein nahezu unerfüllbarer Traum. „Es sind Leute, die auf dem Immobilienmarkt diskriminiert werden“, sagt der Direktor der Agence Immobilière Sociale (AIS). „Alleinerziehende, Arbeitslose und Immigranten, die aufgrund ihrer Hautfarbe von den Immobilienagenturen und Eigentümern abgewiesen werden.“

Wer ohne festen Arbeitsvertrag ist, werde oft schon abgewimmelt, bevor er sich eine Wohnung anschauen darf. Nicht wenige könnten die Kaution von drei Monatsmieten nicht bezahlen, weiß Hempel weiter. Die AIS agiert als Mittler zwischen den Eigentümern und den Mietern, garantiert Ersteren die Miete und hilft Letzteren, wieder auf dem „ersten“ Wohnungsmarkt Fuß zu fassen. Von den rund 600 Personen, die in den vergangenen fünf Jahren über die AIS eine Wohnung fanden, ist dies 167 gelungen. Es gebe zu wenig Sozialwohnungen hierzulande, sagt Hempel, mit weniger als zwei Prozent Anteil am Gesamtwohnraum ist Luxemburg international abgeschlagen, trotz der rund 1.700 Wohnungen, die der Fonds du Logement für Bedürftige zur Verfügung stellt.

„ Wer arm ist, wird auf dem Immobilienmarkt diskriminiert.“ Gilles Hempel, Direktor der Agence Immobilière Sociale (AIS). Foto: Christophe Olinger

„ Wer arm ist, wird auf dem Immobilienmarkt diskriminiert.“ Gilles Hempel, Direktor der Agence Immobilière Sociale (AIS). Foto: Christophe Olinger

Zwar plant die Regierung an 25 Standorten in 15 Gemeinden Wohnungsbau im allgemeinen Interesse. Die Großprojekte würden zu 15.000 Wohnungen in 20 Jahren führen. Nicht viel angesichts einer Zunahme der Bevölkerung um jährlich rund 12.000 Einwohner. „Das sind 4.000 Haushalte pro Jahr“, sagt Julien Licheron. Der Handlungsspielraum des Staates ist verhältnismäßig begrenzt angesichts der Tatsache, dass rund 80 Prozent der Baufläche in privater Hand sind. Entscheidend sei nicht so sehr der Baupreis, der entsprechend der Inflation gestiegen sei, sondern der Mangel an Bauplätzen, erklärt Licheron. „Es ist schwer, einen Bauplatz zu finden.“ Und die Terrains sind teuer.

Strassen ist mit 5.431 Euro Durchschnittspreis pro Quadratmeter die teuerste Gemeinde in Luxemburg.

Patrick Bousch von CEPS/Instead beobachtet eine gewisse Mentalität, die Bauplätze zurückzuhalten – als eine Art Reserve. Zwar haben einige Gemeinden damit begonnen, zusätzliche Steuern für ungenutzte Bauflächen zu erheben – allerdings bisher ohne nennenswertes Resultat. „Die Steuer“, sagt AIS-Direktor Gilles Hempel, „ist noch nicht hoch genug, dass es weh tut.“

Experten mit Überblick: Patrick Bousch (l.) und  Julien Licheron von CEPS/Instead beobachten  den Immobilienmarkt. Foto: Christophe Olinger

Experten mit Überblick: Patrick Bousch (l.) und Julien Licheron von CEPS/Instead beobachten den Immobilienmarkt.
Foto: Christophe Olinger

Was die Haussuche betrifft, haben Pascal Stemper und seine Frau Danielle eine Pause eingelegt. Sie wollen sich ganz auf das Kind konzentrieren, das sie im Dezember erwarten. Zuerst wohnten sie bei den Eltern des Mannes, zurzeit bei denen der Frau. Die Odyssee zum Eigenheim ist noch nicht zu Ende.

„Der Staat muss reagieren“

Männer vom Fach: Joël Schons, Patrick Moes  und Jos. Bourg (v.l.n.r). Foto: Christophe Olinger

Männer vom Fach: Joël Schons, Patrick Moes und Jos. Bourg (v.l.n.r).
Foto: Christophe Olinger

Die Suche nach dem Eigenheim scheint für viele Menschen immer weiter in die Ferne zu rücken. Wir sprachen darüber mit Jos. Bourg, Patrick Moes und Joël Schons, Teilhaber der privaten Bau- und Promotionsgruppe Stugalux.

Warum gestaltet sich die Haussuche derart schwer?
Das hängt vom Budget ab, aber auch von den Vorstellungen der Suchenden, denn oftmals herrscht zwischen beiden eine Diskrepanz.

Welches Budget benötigt man denn heutzutage?
Wer über ein Budget von 500.000 Euro und mehr verfügt, wird auf dem Markt fündig werden. Für Kaufinteressierte mit einem Budget von 200.000 bis 350.000 Euro ist die Nachfrage hingegen nicht gesättigt. Wir als Privatbetrieb können nur schwer diese Nachfrage bedienen, hier ist der Staat gefragt. Die Wartelisten für sozialen Wohnungsbau sind oft lang, so dass diese Menschen in der Zwischenzeit auf den Mietmarkt ausweichen müssen. Doch auch dort besteht ein eindeutiger Mangel an für sie erschwinglichen Objekten. Angebot und Nachfrage gehen immer weiter auseinander und dadurch steigen natürlich die Preise.

Ihr Lösungsvorschlag?
Der Staat muss reagieren und kurzfristig die Erschließung von Bauland vereinfachen, um das Angebot sowohl an Bauland als auch an Wohnungen zu erhöhen. Zudem sollte er ein landesweit-einheitliches Lastenheft für sozialen Wohnungsbau definieren, öffentliche Baulandreserven schaffen und nach dem System des Erbpachtvertrages, dem sogenannten „bail emphytéotique“, zur Verfügung stellen.

Wie funktioniert dieses System?
Die öffentlichen Bauträger – d.h. Fond de logement, Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM), Gemeinden – vermieten Grundstücke zu einem moderaten, jährlichen Erbpachtzins und lassen die darauf zu errichtenden Immobilien durch Generalunternehmer, ebenfalls zu einem erschwinglichen Preis, verkaufen. Die Mietdauer des Erbpachtgrundstückes beträgt max. 99 Jahre. In dieser Zeit ist der Erbpächter vollwertiger Eigentümer der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten. Er darf sie jederzeit verkaufen, nicht jedoch vermieten. Zudem behält die öffentliche Hand als Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht. Auf diese Weise wird Spekulation vermieden. Für junge Familien kann dies ein Sprungbrett zum Eigenheim mit Grundstück sein.

Nach welchen Kriterien werden diese Grundstücke vergeben?
Diese variieren zurzeit je nach Ausschreibung. Auch hier könnte ein einheitliches System helfen. Mögliche Kriterien sind die Wohndauer in der jeweiligen Gemeinde, der Arbeitsweg, die Anzahl der Kinder, bestehendes Eigentum und das Einkommen. Wir als Bauunternehmen müssen uns ebenfalls um diese Projekte bewerben. Wer den billigsten Verkaufspreis für die vorgegebene Baubeschreibung anbietet, erhält den Bauauftrag.

Wo sehen Sie noch Handlungsbedarf?
Bei den Prozeduren, vom Bautenreglement bis hin zu den sektoriellen Leitplänen. Der Weg zur Baugenehmigung ist mittlerweile so steinig, dass der Haus- und Wohnungsbau sich unnötig in die Länge zieht. Insbesondere die Planung von größeren Projekten gestaltet sich immer schwieriger. In Strassen haben wir beispielsweise 1997 die ersten und 2002 die letzten Baugrundstücke für ein solches Großprojekt gekauft. Erst vor zwei Jahren konnten wir mit den Bauarbeiten beginnen.

Was sind die Konsequenzen dieser Planungsunsicherheit?
Wir sehen uns gezwungen, einen gewissen Bestand an Grundstücken anzulegen. Das ist eigentlich nicht in unserem Interesse, doch nur so können wir unseren Angestellten weiterhin feste, langfristige Arbeitsstellen gewährleisten. Außerdem müssen wir dementsprechend Sicherheitsmargen einplanen. Für Unsicherheit sorgt auch die geplante Mehrwertsteuererhöhung.

Inwiefern?
Im Mai kündigte die Regierung an, dass Investoren ab dem 1. Januar 2015 beim Erwerb von Neubauten einen TVA-Satz von 17 statt den derzeitigen 3 Prozent zahlen müssen. Sie deklarierte jedoch keine Übergangsbestimmungen. Wer heute einen Kaufvertrag für eine neugebaute Zweit- oder Drittwohnung unterschreibt, weiß also nicht, ob er den Vorteil von 3 Prozent behält oder, ob sein ganzes Budget auf den Kopf gestellt wird. Insgesamt wird die Erhöhung weitreichende Konsequenzen haben. Absehbar ist vor allem die Auswirkung auf die Mietpreise, denn wo sonst sollen die Käufer die Zusatzkosten abwälzen, damit die Investition für sie überhaupt noch rentabel ist.

Die Luxemburger wandern aus…

Gastbeitrag von Claude Gengler

Claude Gengler ist Direktor der Tageszeitung „Le  Quotidien“ und stellvertretender Vorsitzender  der Stiftung Forum EUROPA.

Claude Gengler ist Direktor der Tageszeitung „Le Quotidien“ und stellvertretender Vorsitzender der Stiftung Forum EUROPA.

Das stimmt natürlich nur zum Teil. Erstens wandern nicht alle Luxemburger aus. Zweitens sind nicht alle Auswanderer Luxemburger. Aber es stimmt: Die grenzüberschreitende Wohnmobilität hat in den letzten Jahren stark zugenommen und ist hierzulande eine Begleiterscheinung der Wohnungskrise. Sie betrifft nicht nur die Großregion – man denke an den elsässisch-baden-württembergischen Grenzraum Straßburg-Kehl oder an das schweizerisch-französische Grenzgebiet in der Nähe von Genf – aber seit der Jahrtausendwende verstärkt auch unsere Gegend. Eine 2010 von der Stiftung Forum EUROPA veröffentlichte und vom Forschungsinstitut CEPS/INSTEAD durchgeführte Studie zum Thema „Grenzüberschreitende Wohnmobilität zwischen Luxemburg und seinen Nachbarregionen“ hat zu folgenden interessante Erkenntnissen geführt.

• Die Zahl der Personen, die auswandern und dabei weiterhin in Luxemburg arbeiten ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen, und zwar von 613 Aktiven (im Sinne von in Luxemburg sozialversicherten Menschen) im Jahr 2001 bis auf 1.694 Aktive im Jahr 2007. Heute ist die Zahl wahrscheinlich doppelt hoch. Trägt man dem Umstand Rechnung, dass meistens auch nicht berufstätige Familienmitglieder mit auswandern vergrößern sich die Zahlen natürlich noch einmal deutlich.

• Auch die Zahl der Luxemburger, die zu „Grenzgängern im eigenen Land“ werden, nimmt sprunghaft zu. Vor zehn Jahren waren es ungefähr 1.500, heute sind wir gut unterwegs um bald die 5.000er-Marke zu knacken.

• Es sind aber beileibe nicht nur Luxemburger, die sich im nahen Grenzgebiet niederlassen. Laut der bereits genannten Studie sind ein Viertel der Betroffenen Franzosen und ein Viertel Luxemburger. Jeder Fünfte ist Belgier, Portugiesen und Deutsche stellen jeweils weniger als 10 Prozent der Wegziehenden dar. Der Rest, etwa 15 Prozent, sind dann Vertreter anderer Nationen

• Die geographische Verteilung ist relativ gleichmäßig, anders ausgedrückt: Jedes Grenzgebiet bekommt „sein Fett weg“. Franzosen, Belgier und Portugiesen zieht es logischerweise in den französischsprachigen Teil der Großregion. Unsere Luxemburger dagegen privilegieren den deutschsprachigen Raum, frei nach dem Motto „Wenn ich regelmäßig nach Trier, Konz oder Saarburg zum Einkaufen fahre, kann ich vielleicht auch ganz dort wohnen“.

• Warum verlassen Menschen mit gesundem Menschenverstand das „Ländchen“? Es gibt sowohl finanzielle als auch familiäre und soziokulturelle Gründe. Natürlich überrascht es nicht, dass es in erster Linie die hohen Wohnungspreise sind, welche die Menschen über die Grenze treibt. Zwischen 8o und 90 Prozent der Befragten nennen diesen Aspekt als absolut wichtigsten Grund. Andere Hauptgründe sind die Unterschiede, was die Lebenshaltungskosten angeht sowie der Wunsch nach Erwerb von Eigentum). Auch familiäre Gründe können eine wichtige Rolle spielen, etwa eine Heirat bzw. die Bildung einer Lebensgemeinschaft, die Geburt eines Kindes oder eine Scheidung bzw. Trennung. Kulturelle Faktoren (soziale und sprachliche Integrationsprobleme, Probleme mit der Schule) spielen eine untergeordnete Rolle.

Die grenzüberschreitende Wohnmobilität sollte weder dramatisiert noch verteufelt werden. Wir reden nicht vom Ende des Abendlandes, pardon, Luxemburgs. Unsere Bevölkerung wächst weiter, trotz Abwanderungserscheinungen an den Rändern. Den (relativ) zahlreichen Auswanderern, die sich im Raum Perl niederlassen wird es nicht gelingen, die demographische Schrumpfung des Saarlandes aufzuhalten; sie tragen nicht einmal zu einer wesentlichen Verjüngung der ansässigen Bevölkerung bei.
Eines dürfen die Auswanderer nicht vergessen: Sobald sie zur Gruppe der „Nicht-Wohnenden” gehören, kommen sie nicht mehr ohne Weiteres in den Genuss etwaiger Sozialmaßnahmen und Unterstützungen, die sich ausschließlich auf die Wohnbevölkerung beschränken. Man sollte, wie immer, auch das Kleingedruckte lesen.

Stefan Kunzmann

Chefredakteur

Ressorts: Politik & Wirtschaft

Hubert Morang

Stellvertretender Chefredakteur

Ressorts: Politik & Wirtschaft, Multimedia

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Author: Georges Noesen

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