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Traumhaus gesucht

Ein freistehendes Haus, renoviert, mit Garten und Garage, ruhig gelegen, trotzdem gut ans Autobahnnetz und durch öffentliche Transporte angebunden – das dürfte der Vorstellung vieler entsprechen, die derzeit auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Doch die Realität sieht anders aus.

Bruchbude zu verkaufen, 100 Quadratmeter, Region Süden, Preis: 600.000 Euro. Das Beispiel ist nicht frei erfunden. Etwaige Ähnlichkeiten mit tatsächlichen Begebenheiten oder lebenden oder verstorbenen Personen sind nicht zufällig. Denn Angebote wie dieses sind auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt keine Seltenheit. Wer sich auf Wohnungs- oder Haussuche begibt, kann der Blase förmlich beim Platzen zusehen – wohlgemerkt der Traum-, nicht der Immobilienblase.

Nach sechs Monaten auf intensiver Suche ließe sich problemlos ein Buch mit den absurdesten Erlebnissen füllen. Entweder werden die Häuser preislich maßlos überschätzt (kaum jemand hält sich an die offiziellen Quadratmeterpreise der jeweiligen Gemeinde) oder sie befinden sich in einem desolaten Zustand. Während die meisten Anzeigenfotos einigermaßen ansprechend aussehen, ist die Wirklichkeit eine andere. Eigenrenovationen, bei denen gepfuscht wurde, statische Berechnungen, die nie gemacht wurden, Tierhorter und Messies als (Noch-)Eigentümer, Badezimmer in Kellern mit weniger als zwei Metern Höhe und – ein persönliches Highlight – ein Bad in einem Wandschrank, mitten in der Küche. Willkommen auf Wohnungssuche in Luxemburg!

Die Berufsbezeichnung „Immobilienmakler“ ist in Luxemburg nicht geschützt.

Ein Problem neben diesem Kuriositätenkabinett sind die Immobilienmakler. Als vermittelnde Instanz zwischen Verkäufer und Käufer darf man nie vergessen, dass sie stets auf der Seite ihres Auftraggebers stehen und ihre eigenen Interessen verfolgen. Oberstes Ziel? Selbstverständlich zu verkaufen und damit eine Provision von rund drei Prozent pro Objekt zu kassieren. Wie man das bewerkstelligt, ist vielen vollkommen egal: Es wird gelogen, dass sich die Balken biegen. Feuchtigkeits- und Rostflecken in der Fassade stammen scheinbar vom „Gießen der Blumentöpfe auf der Fensterbank“, obwohl sich weit und breit keine einzige Pflanze befindet. Uralte Dächer werden als „bemoost“ abgetan. Von verschimmelten Bädern und kaputten Küchen aus den 1970er Jahren gar nicht zu sprechen. Selbst bei den einfachsten Fragen sind die Agenten überfordert: Wann wurde das Dach, die Heizung, die Fassade gemacht? Keine Ahnung.

Die Berufsbezeichnung „Immobilienmakler“ ist in Luxemburg nicht geschützt. Um den Job ausüben zu dürfen, bedarf es lediglich eines Befähigungsnachweises, eines Schulabschlusses oder drei Jahren Berufserfahrung in einer beliebigen Branche im Großherzogtum oder der Europäischen Union. Alternativ kann man eine Ausbildung zum Kaufmann absolvieren. Darüber hinaus benötigt man eine Berufshaftpflicht-, eine Sozialversicherung und einen Beleg einer festen Niederlassung, also einen Mietvertrag oder eine Wohnsitzbescheinigung. Der letzte benötigte Nachweis betrifft die „berufliche Ehrenhaftigkeit“, was sich nach Ehrenkodex anhört, lässt sich u.a. mit einem aktuellen Auszug aus dem Strafregister abdecken. Kurz: Makler zu werden, ist nicht schwer. Und genau deshalb trennt sich die Spreu vom Weizen. Es gibt welche, die ihren Beruf ernstnehmen und mit bestem Gewissen ausführen, und jede Menge schwarzer Schafe.

Ein schlechter Agent betrifft Verkäufer und Käufer gleichermaßen. Wird ersterer nicht professionell beraten, nicht darüber aufgeklärt, dass emotionaler und tatsächlicher Wert meist meilenweit auseinander liegen, überschätzt er seine Immobilie. Die Folge kann eine Eigenverschuldung sein. Darüber hinaus schaukeln sich die Preise auf atHome, Immotop und Co. auf diese Art und Weise gegenseitig hoch, selbst wenn das Apartment oder Haus so mehrere Monate oder sogar Jahre zum Verkauf steht. Nach außen hin entsteht ein verzerrtes Bild. Längst nicht alles wird zum Anzeigenpreis vermarktet. Was hinter den Kulissen passiert, kann man nur erahnen.

Objekte, bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt, sind meist nach zwei, drei Tagen schon wieder vom Markt. Sie gehen weg wie warme Semmeln. Für potentielle Käufer kann das ganz schön frustrierend sein. Meldet man sich auf eine Anzeige, hagelt es meistens Absagen, weil der Vorvertrag schon unterschrieben wurde. Auf den Immobilienportalen lässt man sich offensichtlich Zeit mit der Aktualisierung, denn die Verträge können noch platzen, was sie in Luxemburg nicht selten tun. Die Interessenten verkalkulieren sich, weil sie sich nicht im Vorfeld bei der Bank informieren lassen, sondern einfach annehmen, einen Kredit genehmigt zu bekommen.

Objekte, bei denen das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt, gehen weg wie warme Semmeln.

Läuft ein Besichtigungstermin der Abwechslung halber gut, hat man kaum eine Chance, die neu gesammelten Eindrücke verarbeiten zu können. Die Nachfrage ist größer als das Angebot. Interessenten gibt es viele, und die fühlen sich alle gleichermaßen unter Druck gesetzt. Noch bevor man einen Termin für eine zweite, genauere Besichtigung zwecks Überprüfung der Bausubstanz (etwa durch einen Experten) vereinbaren kann, werden Angebote von anderen gemacht, Verträge unterschrieben. Der Luxemburger kauft die Katze im Sack, aus Angst nichts zu finden, was im abgesteckten Budgetrahmen liegt. Ob es gefällt oder nicht wird plötzlich Nebensache. Hat sich diese irrationale Angst erst eingeschlichen, ist man plötzlich bereit, die eigenen Bedürfnisse über Bord zu werfen, auf den Garten oder Stellplatz zu verzichten. Kompromisse einzugehen, muss nicht per se schlecht sein. Das Bild vom Traumhaus muss an die Wirklichkeit angepasst werden. Hatte man jedoch von Anfang an eine realistische Vorstellung sollte man keine Abstriche machen. Immerhin geht es beim Hauskauf um sehr viel Geld, um Kredite mit einer Dauer von 20 bis 30 Jahren und um die eigene Zukunft.

Die Suche nach der passenden Immobilie erfordert vor allem eines: sehr viel Geduld. Dabei steigen die Preise hierzulande immer weiter, viel schneller als im übrigen Europa. Die Schwelle von 5.000 Euro pro Quadratmeter wurde überschritten. 2017 stiegen die Kosten (im Vergleich zum Vorjahr) im dritten Quartal um rund fünf Prozent. Die Preissteigerung betraf insbesondere Neubau-Wohnungen (mit einem Plus von 6,1 Prozent), bestehende Appartements wurden 4,7 Prozent teurer. Die Zahl der Kaufverträge stieg insgesamt um zwölf Prozent. Bis 2020 prophezeien Firmen wie PWC, hiesige Banken und das „Observatoir de l’Habitat“ keine Senkung, ganz im Gegenteil. Wird die Immobilienblase irgendwann platzen? Nein. Jedenfalls nicht, solange jeden Morgen ein Dummer aufsteht und bereit ist, über eine halbe Million für eine Bruchbude zu zahlen. 

Fotos: Pixabay

Françoise Stoll

Journalistin

Ressorts: Lifestyle, Multimedia

Philippe Reuter

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